Les droits d’enregistrement concernant l’acquisition de votre résidence principale

Quels sont les avantages fiscaux offerts par chaque Région concernant l’achat d’un premier immeuble ? 

Les trois Régions n’offrent pas les mêmes avantages fiscaux lors de l’achat de la résidence principale, ceux-ci seront analysés ci-dessous.

En Région de Bruxelles-Capitale, il existe un abattement sur les premiers 175.000 € à condition notamment que le prix (augmenté des charges) ou la valeur vénale du bien immobilier n’excède pas 500.000 €, que le bien soit affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation (cela comprend également : une habitation en construction ou sur plan), que l’établissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis se fasse dans les deux ans (ce délai peut être prolongé d’une année supplémentaire s’il y a des constructions) et de maintenir la résidence principale dans le nouvel immeuble acquis pendant au moins 5 ans (de manière ininterrompue).

Remarque : concernant l’acquisition d’un terrain à bâtir, la réduction de la base imposable se limite à un montant de 87.500 € lorsque le prix n’excède pas 250.000 €. Le délai d’établissement de la résidence principale à l’adresse du terrain à bâtir est fixé à trois ans.

Pour l’excédent, des droits d’enregistrement de 12,5% s’appliqueront.

En Région wallonne, il existe un abattement sur les premiers 20.000 € à condition notamment que le bien soit affecté ou destiné en tout ou en partie à l’habitation (cela comprend également : un terrain à bâtir ou une habitation en construction ou sur plan), que l’établissement de la résidence principale dans le nouveau bien acquis se fasse dans les trois ans (ce délai peut être prolongé à cinq ans s’il y a des constructions) et maintenir la résidence principale dans le nouvel immeuble acquis pendant au moins 3 ans (de manière ininterrompue).

Pour l’excédent, des droits d’enregistrement de 12,5% s’appliqueront.

Toutefois, pour les acquisitions d’immeubles bâtis qui ont un revenu cadastral inférieur à 745 € il est possible de bénéficier d’un taux droit d’enregistrement réduit (6% ou 5% lorsqu’il est question d’un crédit hypothécaire social) sur une première tranche du prix de l’immeuble. Cette tranche varie selon la zone où se situe l’habitation achetée. Cette réduction n’est accordée que si l’immeuble acquis est l’unique bien possédé par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal. Ils ne peuvent être propriétaires (ou avoir un autre droit réel, comme la nue-propriété) d’une autre habitation, même pour une partie indivise. Ainsi, si un acquéreur souhaite acheter pour son compte personnel une petite maison dont le revenu cadastral est de 300 €, il ne pourra pas bénéficier de la réduction si son épouse (ou cohabitante légale) est déjà propriétaire d’une maison d’un revenu cadastral de 530 €. Attention toutefois qu’on ne tient pas compte des immeubles recueillis en nue-propriété dans une succession des parents ou des grands-parents (cette exception ne vaut donc pas pour une donation de la nue-propriété ou une acquisition via un achat scindé).

En Région flamande, il existe un abattement sur les premiers 80.000 € (si le prix d’achat du bien immobilier ne dépasse pas 200.000 € ou 220.000 € si le bien est situé dans une commune principale ou dans une commune de la périphérie flamande autour de Bruxelles).

Pour l’excédent, des droits d’enregistrement de 6% s’appliqueront. Ce taux de droits d’enregistrement peut être réduit à 5% si l’habitation est soumise à une importance rénovation énergétique dans les 5 ans qui suivent l’achat.

Il est possible de bénéficier de ce taux à 6% à condition notamment que l’achat concerne un logement familial (les terrains sont donc exclus) et l’acheteur doit se domicilier à l’adresse du bien acheté dans les trois ans de la passation de l’acte authentique (il n’y a pas de condition concernant le délai dans lequel la résidence principale doit être établie dans le bien).

Dans l’hypothèse où ces conditions ne sont pas respectées, c’est le taux de 10% qui sera applicable.

L’acquisition préalable d’un bien en nue-propriété (via donation, succession ou achat-scindé) peut-il avoir un impact sur ces avantages ? 

• Droits de vente et abattements : dans les trois Régions, pour bénéficier de cet abattement, l’acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation (les biens situés à l’étranger sont pris en considération).

• En Région wallonne le taux réduit de 5% ou 6% pourrait ne pas être octroyé si la nue-propriété d’un bien immeuble a été acquis antérieurement via un achat scindé ou une donation (sauf si le revenu cadastral de l’immeuble déjà possédé ajouté au revenu cadastral de l’immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € et sauf si la nue-propriété a été acquise pas succession).