Modification à venir dans les relations entre les usufruitiers et les nus-propriétaires

Au décès d’un conjoint, l’époux survivant obtient l’usufruit de la succession du défunt. Les enfants reçoivent quant à eux la nue-propriété des biens. La succession contient alors souvent des biens immobiliers, notamment le logement familial.

Situation actuelle

Lorsqu’un bien immobilier nécessite des réparations, se pose souvent la question de qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier doit supporter celles-ci. Actuellement, le Code civil prévoit qu’il appartient au nu-propriétaire de supporter toutes les grosses réparations (remplacement du toit ou d’une chaudière) alors que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien (peinture ou remplacement d’une ampoule) comme le prévoit l’article 605 du Code civil.

Le nu-propriétaire peut, lorsqu’il est confronté à l’obligation de supporter de grosses réparations, se trouver dans une situation financière particulièrement délicate. En effet, il a l’obligation vis-à-vis de l’usufruitier de payer des sommes importantes pour procéder aux réparations alors même qu’il ne perçoit aucun loyer et ne peut habiter le bien. Il ne pourra jouir de ce bien qu’au décès de l’usufruitier.

La réforme

La réforme du droit des biens modifie le principe selon lequel les grosses réparations doivent être prises en charge par le seul nu-propriétaire. Elle pose comme règle qu’une proportion de ces grosses réparations devra aussi être financée par l’usufruitier.  L'usufruitier, c'est-à-dire le conjoint survivant, sera donc désormais également responsable de ces grosses réparations, en tenant compte de son âge (pour connaître la valeur de l'usufruit).

Critères de répartition

La contribution de l’usufruitier sera déterminée en fonction de la valeur du droit d’usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété. La valeur de l’usufruit est alors calculée en fonction de tables de mortalité (fixées conformément à l’article 745sexies du Code civil).
Ainsi par exemple, si une épouse de 68 ans hérite de l’usufruit d’un bien immobilier, son usufruit aura une valeur estimée à 18,11% de la valeur de la pleine propriété. La veuve/usufruitière devra financer 18,11% des grosses réparations tandis que l’enfant/nu-propriétaire devra supporter 81,89% du prix de ces dernières.

On remarque alors que plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son droit d’usufruit est élevée et plus sa contribution aux travaux sera importante. Le sexe de l’usufruitier a aussi un impact car les femmes ont une espérance de vie supérieure à celle des hommes. Par exemple, à titre de comparaison, si l’usufruitier est un homme de 68 ans, son usufruit aura une valeur de 15,89%. 

Il faudra encore un peu patienter avant que ces règles ne deviennent effectives. La loi du 4 février 2020 qui implémente cette réforme du droit des biens n’entrera en effet en vigueur que le 1er septembre 2021.
 
Thomas Roelands – Juriste et fiscaliste chez Pareto SA
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