Quand et comment procéder à une conversion d’usufruit ?

Principe

Lorsqu’une personne décède, le conjoint survivant hérite la plupart du temps de l’usufruit du bien immobilier, tandis que les autres héritiers jouissent de la nue-propriété. Il se peut alors que l’entente soit mauvaise entre le conjoint survivant et les autres héritiers, ou encore que l’une des parties veut pouvoir disposer seule d’un bien issu de la succession.

Dans ce cas, il est possible de recourir au mécanisme de la conversion de l’usufruit. Ce dernier permet de débloquer la situation résultant de démembrement usufruit/nue-propriété en mettant fin anticipativement à ce dernier.

Il existe trois façons de convertir l’usufruit du conjoint survivant. Soit, le conjoint rachète la nue-propriété et devient plein propriétaire des biens dont il était usufruitier. Soit, une somme d’argent est attribuée à l’usufruitier par les nus-propriétaires qui passent ainsi pleins propriétaires. Soit encore, l’usufruit est convertu en une rente viagère indexée financée par les nus-propriétaires qui deviennent pleins propriétaires. Dans la pratique, la méthode la plus utilisée est le paiement d’une somme d’argent. Le nu-propriétaire paie une somme d’argent à l’usufruitier pour éteindre son usufruit et devenir ainsi plein propriétaire des biens ou inversement.

Qui peut demander la conversion ?

Aussi bien l’usufruitier que les nus-propriétaires sont habilités à demander la conversion. Lorsque la conversion de l’usufruit sur le logement de la famille est demandée, le conjoint survivant dispose d’un droit de veto.
En outre, le conjoint prémourant peut priver les héritiers de demander la conversion de l’usufruit par testament. Ce principe souffre cependant de deux exceptions :

• les enfants d’une précédente union ont toujours le droit de demander la conversion de l’usufruit ;
• le conjoint survivant a toujours le droit de demander la conversion de l’usufruit sur le logement familial.

Comment détermine-t-on la valeur de l’usufruit ?

Les parties, si elles s’entendent, peuvent déterminer d’un commun accord la valeur de l’usufruit. La valeur de l’usufruit sera principalement fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier. Plus celle-ci est grande, plus élevée est la valeur de l’usufruit. Pour bien faire, les parties devront alors tenir compte de l’âge de l’usufruitier, de son sexe, mais aussi d’autres éléments comme le rendement du bien dont l’usufruit est converti.

Les parties utiliseront généralement des tables de conversion de l’usufruit développées par des praticiens (tables Levie, tables Ledoux, tables Schryvers) qui expriment la valeur de l’usufruit en un pourcentage de la valeur des biens grevés de l’usufruit. La valeur de la nue-propriété est quant à elle égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et celle de l’usufruit.

Il arrive cependant que les membres de la famille ne trouvent pas d’accord sur la valeur à donner à l’usufruit à convertir, notamment car les différentes tables octroient des valeurs différentes à celui-ci. Dans ce cas, la conversion peut être demandée par voie judiciaire : si le juge doit intervenir, il est tenu d’utiliser les tables de conversion légales, établies par le ministre de la Justice. Ces tables sont adaptées annuellement.

A titre d’exemple, par application de ces dernières, l’usufruit que possède une femme de 70 ans sur un bien équivaut à 16,62% de la valeur de la pleine propriété de ce bien. La nue-propriété de ce même bien est ainsi évaluée à 83,38% de la valeur du bien.

Notons toutefois que si en raison de l’état de santé de l’usufruitier, son espérance de vie est manifestement inférieure à celle spécifiée dans les tables légales, le tribunal peut refuser la conversion. Dans ce cas, il peut aussi assigner une valeur différente à l’usufruit.

Par ailleurs, si l’usufruitier est le beau-parent du nu-propriétaire, alors un régime spécifique s’applique. Dans ce cas, pour le calcul de la valeur de l’usufruit, le conjoint survivant est réputé avoir au moins vingt ans de plus que l’aîné des descendants issu d’un précédent mariage. Ce système a été mis en place afin de protéger les enfants dont les parents se remarient avec une personne beaucoup plus jeune.

Et en cas de vente du bien à un tiers?

Les tables légales de conversion de l’usufruit sont également applicables lorsqu’un usufruitier et un nu-propriétaire vendent un bien conjointement sans avoir déterminé au préalable la répartition entre eux du prix de vente. Cette méthode d’évaluation n’est, par contre, pas valable en matière fiscale. Lorsqu’il s’agit de déterminer la base imposable en matière de droits de succession ou de droits d’enregistrement, il faut se référer aux coefficients prévus spécifiquement par le Code des droits de succession ou le Code des droits d’enregistrement.

Thomas Roelands - Juriste & fiscaliste chez Pareto