De registratierechten bij de aankoop van uw gezinswoning

Wat zijn de fiscale voordelen in elk gewest bij de aankoop van een eerste woning?

De drie gewesten bieden niet dezelfde fiscale voordelen bij de aankoop van een gezinswoning. Deze zullen hieronder verder worden besproken.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er een abattement op de eerste € 175.000 op voorwaarde dat de prijs (vermeerderd met de lasten) of de verkoopwaarde van het onroerend goed niet meer dan € 500.000 bedraagt, dat de woning geheel of gedeeltelijk aangewend of bestemd wordt voor bewoning (dit omvat ook: een woning in aanbouw of op plan), dat de nieuw verworven woning tot hoofdverblijfplaats bestemd wordt binnen de twee jaar (deze termijn kan met een jaar worden verlengd voor een woning in aanbouw of op plan) en dat de hoofdverblijfplaats in de nieuw verworven woning ten minste 5 jaar (ononderbroken) wordt behouden.

Opmerking: bij de aankoop van een bouwgrond is de vermindering van de belastbare grondslag beperkt tot € 87.500 indien de prijs maximum € 250.000 is. De termijn voor het vestigen van de hoofdverblijfplaats op het adres van de bouwgrond bedraagt drie jaar.

Voor het overige bedragen de registratierechten 12,5%.

In het Waals Gewest bestaat er een abattement voor de eerste € 20.000 op voorwaarde dat het onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt aangewend of bestemd is voor bewoning (dit omvat ook: een bouwgrond of een woning in aanbouw of op plan), dat de vestiging van de hoofdverblijfplaats in het nieuw aangekochte onroerend goed binnen de drie jaar plaatsvindt (deze periode kan worden verlengd tot vijf jaar voor een woning in aanbouw of op plan) en dat de hoofdverblijfplaats in het nieuw aangekochte onroerend goed ten minste drie jaar (ononderbroken) wordt behouden.

Voor het overige gelden er registratierechten van 12,5%.

Voor de aankoop van een bescheiden woning (kadastraal inkomen van maximum € 745) is het echter mogelijk om te genieten van een verlaagd tarief van registratierechten (6% of 5% wanneer het een sociale hypothecaire lening betreft) op een eerste schijf van de prijs van het onroerend goed. Deze schijf varieert afhankelijk van het gebied waar de gekochte woning zich bevindt. Deze vermindering wordt enkel toegekend als het verworven goed het enige goed is dat de koper, zijn echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner bezit. Ze mogen geen eigenaar zijn (of een zakelijk recht hebben, zoals de blote eigendom) van een andere woning, zelfs niet voor een onverdeeld deel. Als een koper dus een klein huis met een kadastraal inkomen van € 300 voor eigen rekening wenst aan te kopen, zal hij niet kunnen genieten van de vermindering als zijn echtgeno(o)t(e) (of wettelijk samenwonende partner) al een huis met een kadastraal inkomen van € 530 euro bezit. Let wel, hierbij wordt geen rekening gehouden met onroerende goederen die in naakte eigendom zijn verworven naar aanleiding van een nalatenschap van ouders of grootouders (deze uitzondering geldt dus niet voor een schenking van de naakte eigendom of een verwerving via een gesplitste aankoop).

In het Vlaams Gewest bestaat er een abattement voor de eerste € 80.000 (als de aankoopprijs van het onroerend goed maximum € 200.000 bedraagt (of € 220.0000 als het goed zich bevindt in de Vlaamse kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel).

Voor het overige zijn er registratierechten van 6% van toepassing. Dit tarief kan worden verminderd tot 5% indien de woning voor een belangrijk deel energetisch wordt gerenoveerd binnen de 5 jaar na de aankoop ervan.

Het is mogelijk om van dit 6%-tarief te genieten op voorwaarde dat het de aankoop een gezinswoning betreft (gronden zijn zodus uitgesloten) en de koper zich binnen de drie jaar na de ondertekening van de akte op het adres van het gekochte onroerend goed laat domiciliëren (er is geen voorwaarde omtrent de termijn van het behouden van de hoofdverblijfplaats in de woning).

Indien niet aan de voorwaarden voldaan is, is het tarief van 10% van toepassing.

Kan de voorafgaande verwerving van een goed in naakte eigendom (via een schenking, erfenis of gesplitste aankoop) een impact hebben op deze voordelen?

Verkooprechten en abattementen: om van een abattement te kunnen genieten, mag de koper in de drie gewesten op de datum van de koopovereenkomst geen andere goederen in volle eigendom bezitten die geheel of gedeeltelijk bestemd zijn voor bewoning (goederen die in het buitenland zijn gelegen, worden in aanmerking genomen).

Wanneer de aankoop door twee of meer personen wordt gedaan, mogen zij bovendien niet gezamenlijk op het moment van de koopovereenkomst de volledige eigendom van een ander onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk voor bewoning wordt gebruikt in hun bezit hebben.

Aangezien de wijze van de verwerving van de reeds verworven naakte eigendom niet verder gespecificeerd is, mag een onroerend goed dat door middel van een gesplitste aankoop, erfenis of schenking vóór de aankoop van een eerste eigen woning, het voordeel van het abattement op de registratierechten niet in de weg staan. Als de koper van een gezinswoning enkel een bescheiden woning bezit, kan hij dus nog steeds van het abattement genieten.

In het Waalse Gewest mag het verlaagde tarief van 5% of 6% niet worden toegekend indien de naakte eigendom van een onroerend goed eerder werd verworven via een gesplitste aankoop of een schenking (tenzij het kadastraal inkomen van het onroerend goed reeds is toegevoegd aan het kadastraal inkomen van het reeds verworven onroerend goed en de limiet van € 745 niet overschrijdt en tenzij de naakte eigendom werd verworven door middel van een erfenis).
 
Alice Compère – Juriste fiscaliste bij Pareto
29/12/2020

Schenken of nalaten aan een goed doel

De Vlaamse regering heeft in een voorontwerp van decreet op 18 september 2020 beslist dat het fiscaal voordeel verbonden aan het duolegaat vanaf  1  juli 2021 afgeschaft wordt. Tevens heeft deze regering beslist dat schenkingen en legaten aan goede doelen vanaf diezelfde datum belastingvrij worden in Vlaanderen en heeft zij een zogenaamde ‘vriendenerfenis’ in het leven geroepen.
24/12/2020

Fiscale vrijstellingen voor vier jaar in de vrieskast

De federale regering heeft in kader van de Covid-pandemie voorzien in de bevriezing van de indexering van enkele fiscale plafonds in de personenbelasting. Enkele belastingverminderingen en vrijstellingen zullen gedurende vier jaar onveranderd blijven. Dit zou wat meer overheidsbudget moeten vrijmaken om deze crisisperiode te doorstaan.
18/12/2020

(Nieuwe) Taks op effectenrekeningen

De Vivaldi-coalitie nam in haar regeerakkoord op dat ‘de overheid zal streven naar een eerlijke bijdrage van die personen die de grootste draagkracht hebben om bij te dragen, met respect voor het ondernemerschap’. Intussen werd hier reeds werk van gemaakt door de minister van Financiën, Vincent Van Peteghem, onder de vorm van een (nieuwe) taks op effectenrekeningen. Het maakt voorlopig weliswaar slechts een voorontwerp van wet uit.