Nieuw tijdschema bij gesplitste aankopen

In het kader van successieplanning wordt de techniek van de gesplitste aankoop vaak gebruikt voor de verwerving van een onroerend goed.
 
De ouders en de kinderen kopen elk een deel van de eigendom: de kinderen verwerven de naakte eigendom en de ouders het vruchtgebruik. Over het algemeen doen de ouders een schenking aan hun kinderen zodat de kinderen over voldoende middelen beschikken om de naakte eigendom te verwerven.
 
Het voordeel van deze techniek is dat bij het overlijden van de ouders het vruchtgebruik automatisch uitdooft en de kinderen volle eigenaar worden van het onroerend goed zonder dat ze erfbelasting hoeven te betalen. Bovendien hebben de ouders gedurende de gehele duur van het vruchtgebruik recht op het genot en de eventuele verhuur van de woning.
 
Om ervoor te zorgen dat er geen successierechten worden betaald op het onroerend goed bij het overlijden van de vruchtgebruikende ouders, is het echter noodzakelijk om aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Het is namelijk vereist dat de kinderen eigen gelden hebben om de naakte eigendom van het onroerend goed te financieren. In dit geval ontvangen zij vaak contant geld via een voorafgaande schenking van hun ouders.
 
Geldende wetgeving in het Waalse en het Brusselse Gewest
 
In een nieuwe beslissing van 26 juni 2020 heeft de federale belastingadministratie het tijdschema van de verschillende handelingen gepreciseerd wanneer er een voorschot betaald wordt op het moment van het compromis. Zij is van mening dat het, om successierechten te vermijden, noodzakelijk is dat de kinderen de financiële middelen hebben om de volledige naakte eigendom te financieren vóór de ondertekening van het compromis. Met andere woorden, als er een voorschot wordt gedaan bij het compromis, is het noodzakelijk dat de ouders vóór de ondertekening van het compromis overgaan tot een schenking van de totale waarde van de blote eigendom dat bij de authentieke akte zal worden betaald.
 
Er dient op gewezen te worden dat deze beslissing van toepassing is vanaf 1 augustus 2020 en alleen geldt voor het Waalse en het Brusselse Gewest. 

Voorbeeld
 
Echtgenoten A en B wensen een woning ter waarde van € 500.000 met hun kinderen te verwerven door middel van de techniek van de gesplitste aankoop. De waarde van het vruchtgebruik wordt geschat op
€ 200.000 en de waarde van de blote eigendom op € 300.000. Bij de ondertekening van het compromis is een voorschot van 10 % verschuldigd.
 
In deze omstandigheden is het noodzakelijk dat de ouders vóór de datum van het compromis een contante schenking van € 300.000 doen. De kinderen financieren dan 3/5e van het voorschot bij het compromis en betalen eveneens 3/5e van het bedrag bij de authentieke akte, terwijl de ouders 2/5e van het voorschot en het bedrag financieren.
 
Indien er geen voorschot wordt betaald op het moment van het compromis - een nogal zeldzame situatie in de praktijk - kan de schenking van de ouders worden gedaan tussen het compromis en de dag dat de authentieke akte wordt opgesteld.
 
Er dient ook op gewezen te worden dat de beslissing bepaalt dat de schenking van de liquide middelen aan de kinderen niet het voorwerp hoeft uit te maken van een notariële akte. Het is ook niet vereist dat de schenking wordt geregistreerd. De fiscus had in het verleden een ander standpunt, maar moest dit corrigeren na een beslissing van de Raad van State (zie dit artikel).

Geldende wetgeving in het Vlaams Gewest

In standpunt nr. 20067 van 28 september 2020 besliste Vlabel dat het niet noodzakelijk is dat het totale bedrag, om de aankoop van de naakte eigendom te financieren, geschonken is aan de kinderen op het moment van de ondertekening van de compromis. Met andere woorden, Vlabel volgt de beslissing van de federale administratie niet. We raden desondanks aan dat de naakte eigenaar zelf instaat voor de betaling van het eventuele voorschot voorzien in de compromis.
 
Besluit

Bij een gesplitste aankoop is het essentieel om te voldoen aan bepaalde voorwaarden en aan een welbepaald tijdschema, anders wordt de waarde van het onroerend goed onderworpen aan successierechten. Het is ook zeer nuttig om het bewijs van de nageleefde formaliteiten bij te houden.
 
De schenkende ouders moeten er echter vooral voor zorgen dat deze handelingen worden gecontroleerd door bepaalde clausules in de schenkingsakte en de aankoopakte op te nemen om zichzelf te beschermen en een zekere controle over de betreffende goederen te behouden.
 
Neem contact met ons op om meer te weten te komen en om een strategie toe te passen die het best aan uw behoeften voldoet.

Thomas Roelands – Jurist & fiscalist bij Pareto NV
30/03/2021

Tijdelijke uitbreiding verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw

In 32 Belgische steden geldt er een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en de daarop volgende heropbouw van een privéwoning. Sinds 1 januari 2021 is dit verlaagd btw-tarief uitgebreid tot het hele Belgische grondgebied. Het betreft een tijdelijke regeling die geldt tot en met 31 december 2022. Dit houdt in dat de btw opeisbaar moet geworden zijn (d.m.v. facturatie of betaling) tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022, en uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming. Dit vernieuwde en tijdelijke btw-regime is evenwel aan bijkomende voorwaarden onderworpen.
19/03/2021

Kaasroute onder vuur

Er is een wetsvoorstel ingediend om onbelaste roerende schenkingen via een Nederlandse notaris onmogelijk te maken.
16/02/2021

Belastingheffing op uw tweede verblijf in het buitenland

Als fiscaal inwoner van België wordt u belast op uw wereldwijde inkomsten, inclusief inkomsten uit onroerende goederen uit het buitenland. Wanneer er echter een dubbelbelastingverdrag bestaat tussen België en het land waar het onroerend goed is gelegen, zijn deze buitenlandse inkomsten vrijgesteld in België. Deze worden wel in rekening genomen om de tarieven te bepalen die van toepassing zijn op uw andere belastbare inkomsten. Dit is het zogenaamde "progressiviteitsreserve"-mechanisme.