Wanneer en hoe overgaan tot een omzetting van het vruchtgebruik?

Wanneer een persoon overlijdt, erft de langstlevende echtgeno(o)t(e) normaal gezien het vruchtgebruik op de onroerende goederen en de andere erfgenamen de naakte eigendom. Het is echter mogelijk dat de relatie tussen de langstlevende echtgeno(o)t(e) en de erfgenamen niet optimaal is of dat één van de partijen alleen wil beschikken over het onroerend goed.

In dat geval is het mogelijk om terug te vallen op het mechanisme van de omzetting van het vruchtgebruik. Dit systeem laat toe om de moeilijke situatie te deblokkeren en de verhouding vruchtgebruiker/naakte eigenaar op te heffen.

Er bestaan drie manieren om het vruchtgebruik om te zetten. Ofwel koopt de vruchtgebruiker de naakte eigendom af en wordt deze persoon volle eigenaar van de goederen waarvan zij/hij eerst enkel het vruchtgebruik had. Omgekeerd is het ook mogelijk dat de vruchtgebruiker een som geld krijgt uitbetaald door de naakte eigenaars en zij de volle eigenaars worden. Ten slotte kan het vruchtgebruik ook worden omgezet in een geïndexeerde lijfrente die gefinancierd wordt door de naakte eigenaars en worden zij zo de volle eigenaars.

In de praktijk wordt meestal gekozen voor optie 1 of 2, namelijk het betalen van een geldsom door de naakte eigenaar aan de vruchtgebruiker of andersom.

Wie is bevoegd de omzetting te vragen?

Zowel de vruchtgebruiker als de naakte eigenaar(s) kunnen de omzetting vragen. Indien het weliswaar gaat om de omzetting van het vruchtgebruik op de gezinswoning, beschikt de langstlevende echtgeno(o)t(e) over een vetorecht.

De vooroverleden echtgeno(o)t(e) kan op haar/zijn beurt testamentair verbieden aan de erfgenamen om de omzetting te vragen van het vruchtgebruik. Er zijn weliswaar twee uitzonderingsgevallen:
De kinderen uit een vorig huwelijk van de eerst overleden echtgeno(o)t(e) kunnen steeds de omzetting vragen.
De langstlevende heeft steeds het recht de omzetting van het vruchtgebruik op de gezinswoning te vragen.
 
Hoe bepaalt men de waarde van het vruchtgebruik?


Indien de partijen goed overeenkomen, kunnen ze met een gezamenlijk akkoord de waarde van het vruchtgebruik bepalen. De waarde van het vruchtgebruik zal in eerste instantie altijd in functie zijn van de levensverwachting van de vruchtgebruiker. Hoe hoger deze is, hoe hoger de waarde van het vruchtgebruik. Om de waarde goed te bepalen zullen de partijen moeten rekening houden met de leeftijd van de vruchtgebruiker, het geslacht, maar ook met andere elementen zoals het rendement van het goed waarvan het vruchtgebruik wordt omgezet.

Meestal zullen de partijen hiervoor gebruik maken van algemeen geaccepteerde conversietabellen (tabellen Ledoux, Schryvers, Levie) opgemaakt door practici die de waarde van het vruchtgebruik uitdrukken in een percentage van het desbetreffende goed in volle eigendom. De waarde van de naakte eigendom is dan logischerwijze gelijk aan het verschil tussen de waarde van de volle eigendom en de waarde van het vruchtgebruik.

Indien de relatie niet goed is tussen de familieleden of wanneer er alleszins geen akkoord kan gevonden worden, (bijvoorbeeld wanneer er verschillende conversietabellen worden gehanteerd door de partijen) kan er rechterlijke tussenkomst worden gevraagd. Indien de rechter moet tussenkomen, zal deze de wettelijke conversietabellen hanteren. Deze werden opgesteld door de minister van justitie en worden jaarlijks aangepast.

Ter illustratie, indien de wettelijke tabellen worden toegepast, zal het vruchtgebruik van een 70-jarige vrouw gelijk zijn aan 16,62% van de waarde in volle eigendom van het onroerend goed. De waarde van naakte eigendom zal dus geraamd worden op 83,38 % van de waarde in volle eigendom.

Er moet wel opgemerkt worden dat wanneer de werkelijke levensverwachting van de vruchtgebruiker om gezondheidsredenen beduidend lager ligt dan wat wordt voorgeschreven door de tabellen, de rechtbank de omzetting mag weigeren of een andere waarde kan bepalen.

Indien de vruchtgebruiker de stiefouder is van de naakte eigenaar is er echter een specifiek regime van toepassing. In dat geval zal voor de berekening van de waarde van het vruchtgebruik sowieso fictief vastgesteld worden dat de vruchtgebruiker minstens 20 jaar ouder is dan de naakte eigenaar. Dit is om de kinderen te beschermen waarvan de ouder hertrouwt met iemand die beduidend jonger is.
 
Wat bij verkoop van het goed aan derden?

Men zal eveneens de wettelijke conversietabellen hanteren in het geval de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar het onroerend goed verkopen zonder voorafgaandelijk bepaald te hebben hoe de verkoopprijs verdeeld zal worden.

Deze waarderingsmethode is fiscaal gezien evenwel niet geldig: wanneer de belastbare basis  moet bepaald worden voor de berekening van de erfbelasting of registratierechten, moet men terugvallen op de conversietabellen bepaald in het wetboek successierechten of registratierechten (geïmplementeerd in de Vlaamse codex fiscaliteit, wat betreft Vlaams Gewest).


Thomas Roelands - Jurist en fiscalist bij Pareto NV
30/03/2021

Tijdelijke uitbreiding verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw

In 32 Belgische steden geldt er een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en de daarop volgende heropbouw van een privéwoning. Sinds 1 januari 2021 is dit verlaagd btw-tarief uitgebreid tot het hele Belgische grondgebied. Het betreft een tijdelijke regeling die geldt tot en met 31 december 2022. Dit houdt in dat de btw opeisbaar moet geworden zijn (d.m.v. facturatie of betaling) tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022, en uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming. Dit vernieuwde en tijdelijke btw-regime is evenwel aan bijkomende voorwaarden onderworpen.
19/03/2021

Kaasroute onder vuur

Er is een wetsvoorstel ingediend om onbelaste roerende schenkingen via een Nederlandse notaris onmogelijk te maken.
16/02/2021

Belastingheffing op uw tweede verblijf in het buitenland

Als fiscaal inwoner van België wordt u belast op uw wereldwijde inkomsten, inclusief inkomsten uit onroerende goederen uit het buitenland. Wanneer er echter een dubbelbelastingverdrag bestaat tussen België en het land waar het onroerend goed is gelegen, zijn deze buitenlandse inkomsten vrijgesteld in België. Deze worden wel in rekening genomen om de tarieven te bepalen die van toepassing zijn op uw andere belastbare inkomsten. Dit is het zogenaamde "progressiviteitsreserve"-mechanisme.